“Bắt đáy” là chủ đề đang được nhắc đến khi nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bất động sản gặp khó khăn trong bối cảnh tín dụng cho lĩnh vực này bị siết chặt, thanh khoản giảm.
Câu hỏi mà giới đầu tư quan tâm lúc này là thị trường bất động sản đã “tạo đáy” hay chưa?
Theo ghi nhận từ các chuyên gia, dù cuối năm là cao điểm mua bán bất động sản, song thanh khoản của thị trường vẫn xuống thấp kỷ lục. Trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), đã xuất hiện hình thức chiết khấu 40 – 50% giá trị tài sản, trong khi ở thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), đà giảm giá xả hàng là 25 – 30%, thậm chí nhiều hơn trong bối cảnh thanh khoản kém.
Đứng trước tình hình như thế, câu hỏi mà giới đầu tư quan tâm lúc này là thị trường bất động sản đã “tạo đáy” hay chưa?
Với kinh nghiệm trải qua trên thị trường, ông Trương Bảo Tính, Giám Đốc Real Land Việt Nam chia sẻ: Khi nào xuống tiền, thị trường vừa qua “đỉnh”, đang đi xuống từ từ. “Tôi tin rằng Chính phủ sẽ có biện pháp nâng đỡ thị trường và qua Tết bắt đầu mới bàn tới sẽ có biện pháp như thế nào. Tôi đánh giá tới tháng 4 hoặc tháng 6 năm sau mới có thể nhận định thị trường bất động sản sẽ ổn định theo hướng như thế nào, theo cách từ từ xuống hay từ từ lên”, CEO Bảo Tính cho hay.
Ông Tính phân tích: Trong lớp tài sản bất động sản chia ra làm 3 phần:
Thứ nhất, với lớp kinh doanh bất động sản, theo ông Tính cần phải “đoán đáy đoán đỉnh”. “Ở góc độ này, chúng ta phải quan tâm đến “đáy” bất động sản. Để đoán đáy, chúng ta phải chia tiếp theo từng phân khúc, vị trí, địa phương…
Thứ hai, lớp tài sản bất động sản tiêu dùng, nếu mua một lô đất để xây hoặc một căn nhà để ở mà sản phẩm đó ở một vị trí tốt, người mua thích, chủ sản phẩm sẵn sàng bán thì việc có “đáy” hay không người mua vẫn sẽ sẵn sàng bỏ tiền mua.
Thứ ba, ở góc độ đầu tư lâu dài, khi công việc kinh doanh tốt, có tiền, không phải vay ngân hàng, mua một miếng đất để đó 5-10 năm thì ông Tính cho rằng việc “đoán đáy đoán đỉnh” cũng không phù hợp.
“Theo quan điểm của tôi: khi nào lãi suất chưa đạt đỉnh thì giá trị tài sản chưa thể nào đạt đáy. Và hiện tại lãi suất chưa đạt đỉnh, và khả năng lãi suất còn tiếp tục đi lên nên giờ chưa phải đáy bất động sản”, ông Tính cho hay.
Anh Duy Anh (một nhà đầu tư tại TP.HCM) cho biết: những tháng trở lại đây, thị trường bất động sản tương đối ảm đạm. Tại các tuyến phố đều bắt gặp những tờ rơi với nội dung “kẹt tiền, cần bán gấp” và đây là một cơ hội đầu tư hiếm có với những người có sẵn tiền mặt.
Tuy nhiên, anh Duy Anh lưu ý, không phải “hàng ngộp” nào cũng là hàng tốt. Tiêu chí hàng đầu mà anh áp dụng thời điểm này vẫn theo các thứ tự ưu tiên: vị trí, pháp lý, tiềm năng sinh lời, rồi mới đến giá cả.
Thực tế, không phải đến bây giờ, mà thông thường, lúc thị trường khó khăn là thời điểm diễn ra những cuộc đi săn của những nhà đầu tư có vốn mạnh đối với những bất động sản có vị trí đắc địa, ở trung tâm thành phố, thuận lợi cho thuê, vẫn đang thanh khoản tốt. Song xu hướng này không đại diện cho cả thị trường.
Đâu là thời điểm để “đuổi bắt” thị trường bất động sản?
Khó khăn đang bủa vây thị trường bất động sản, thậm chí có nhận định cho rằng, thị trường đang đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái, khi từ tháng 10 đến nay, dấu hiệu của một đợt điều chỉnh về giá bất động sản đã xuất hiện. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là khi nào mới là “đáy”?
Theo chuyên gia bất động sản Huỳnh Quốc Huy, đã đầu tư bất động sản thì không thể thấy thị trường đi xuống mà rời cuộc chơi. Thực tế, bất động sản đã tăng giá liên tục từ năm 2018 tới nay khiến nhiều người không nỡ rời bỏ thị trường. “Bản thân tôi thời gian qua cũng dùng 20 – 30% tiền mặt để mua những bất động sản giá rẻ, vị trí tốt. Tôi gọi chung là ‘bất động sản dinh dưỡng’ với các tiêu chí ngon – bổ – rẻ”, chuyên gia này cho hay.
Còn theo ông Thành – Chuyên gia trong ngành bất động sản, trong ngắn hạn, thị trường nói chung sẽ lao dốc, chỉ một số ít phân khúc tốt, có nội lực sẽ giữ được giá đi ngang. Trong dài hạn, ít nhất 2 – 4 năm tới, thị trường sẽ vượt qua khó khăn và trở lại đà tăng trường. “Thay vì quá bi quan, cần nhìn nhận rằng, đây là cơ hội lịch sử để có thể mua được những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, tiềm năng tăng giá lớn”, ông Thành chia sẻ.
Nói về thời điểm xuống tiền, ông Thành cho rằng, đây là một câu hỏi khó. Mỗi người sẽ có thời điểm riêng nhưng nếu quan sát trên thị trường, ai chấp nhận rủi ro thì mua. Nếu vẫn muốn xuống tiền lúc này, thì cần lưu ý 3 nguyên tắc: đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm; chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt; săn các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu kỹ thuật.
Tất nhiên, dù có áp dụng nguyên tắc nào, thì nhà đầu tư cần cân nhắc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với mức thu nhập hiện tại và tương lai; xác định tầm nhìn đầu tư trong trung – dài hạn, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn.
>>> Xem dự án tiêu biểu Lumina Grand Squar
