Theo các chuyên gia, chứng khoán và bất động sản có mối quan hệ rất chặt chẽ với nhau trên thị trường. Tức là, khi bất động sản tăng giá, nhà đầu tư bất động sản nếu dư tiền sẽ đầu tư vào chứng khoán. Và ngược lại, khi thắng ở thị trường chứng khoán thì nhà đầu tư chứng khoán cũng chuyển một phần lợi nhuận qua kênh bất động sản.
Chứng khoán là gì?
Chứng khoán là một bằng chứng tài sản hoặc phần vốn của công ty hay tổ chức đã phát hành. Chứng khoán có thể là hình thức chứng chỉ, bút toán ghi sổ hay dữ liệu điện tử. Chứng khoán bao gồm các loại như cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ và các hình thức khác. Chứng khoán cũng được coi là một phương tiện hàng hóa trừu tượng có thể thỏa thuận và có thể thay thế được, đại diện cho một giá trị tài chính. Chứng khoán là tài sản, bao gồm các loại như:
- Trái phiếu: là một chứng nhận nghĩa vụ nợ của người phát hành phải trả cho người sở hữu một khoản tiền cụ thể trong khoảng thời gian xác định theo lợi tức. Đối tượng phát hành trái phiếu có thể là doanh nghiệp, kho bạc hoặc Chính phủ. Còn nhà đầu tư trái phiếu có thể là bất kỳ cá nhân, doanh nghiệp hoặc tổ chức nào. Nói một cách dễ hiểu nhất thì trái phiếu là một tờ giấy vay nợ.
- Cổ phiếu: là giấy chứng nhận số tiền mà nhà đầu tư đóng góp vào công ty phát hành. Cổ phiếu là chứng chỉ do công ty cổ phần phát hành, xác nhận quyền sở hữu một số cổ phần của công ty đó.
- Chứng quyền, chứng quyền có bảo đảm, quyền mua cổ phần, chứng chỉ lưu ký; chứng khoán phái sinh và các loại chứng khoán khác.
- Chứng chỉ quỹ: được hiểu đơn giản là chứng nhận góp vốn của nhà đầu tư với một quỹ đầu tư nào đó. Quỹ này còn có tên gọi phổ biến khác là quỹ mở hoặc quỹ đại chúng. Nhà đầu tư chứng chỉ quỹ không có quyền quản lý hay đưa ra quyền quyết định. Tất cả hoạt động sẽ do công ty quản lý thay mặt nhà đầu tư để thực hiện.
Mối quan hệ giữa chứng khoán và bất động sản
Theo các chuyên gia, bất động sản và chứng khoán – hai lĩnh vực này có liên đới với nhau trong các chu kì phát triển. Thực tế, dòng tiền từ chứng khoán đổ vào Bất động sản và ngược lại cũng thể hiện rõ nét trong suốt quá trình phát triển của thị trường Bất động sản.
Bất động sản có thể sẽ bị ảnh hưởng từ luồng tiền của thị trường chứng khoán khi thị trường này suy giảm. Thị trường chứng khoán sau một số phiên điều chỉnh đã mất đi một lượng giá trị nhất định. Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Đây là nguồn cấp vốn tiềm năng cho thị trường nhưng cũng tranh chấp vốn với thị trường bất động sản.
Tại Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 9/5, PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, thị trường bất động sản đang chuyển cấp độ phát triển lên cấp độ tài chính hóa và có nhiều triển vọng và thách thức trong việc thu hút nguồn vốn. Hai trong số các nguồn vốn quan trọng của thị trường cần hướng đến là nguồn vốn từ cổ phiếu và trái phiếu.
Nguồn vốn từ cổ phiếu trước hết sẽ trực tiếp cấp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản. Đây cũng là nguồn cấp vốn cho thị trường bất động sản khi nhiều người chốt lời chứng khoán và chuyển sang các kênh khác, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, cổ phiếu sẽ trở thành đối thủ cạnh tranh thu hút vốn khi thị trường hấp dẫn. Ngoài ra, đây chính là chủ thể hút vốn của thị trường bất động sản khi thị trường chứng khoán gặp khó khăn, phải hút vốn về để bù đắp khoản thiếu hụt.
Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Nếu thị trường bất động sản không đủ hấp dẫn, nguồn tiền trái phiếu sẽ vận hành đến các thị trường khác. Hệ quả là thị trường bất động sản bị trái phiếu hút đi. Đây là nguồn vốn thế chấp niềm tin để nhà đầu tư mua.
Hiện nay, có ít nhất 8 luồng vốn đổ vào thị trường bất động sản gồm: Trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư tín thác, tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, timeshare, tổ chức tài chính dài hạn và các công cụ khác.
Trên thị trường bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn vay tín dụng, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó nguồn vốn từ phát hành trái phiếu là kênh dẫn vốn rất quan trọng.
Liên tiếp những thông điệp của các cơ quan quản lý liên quan đến việc siết tín dụng và chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu trong thời gian vừa qua khiến thị trường bất động sản “nóng lên” sau một thời gian trầm lắng do ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng báo hiệu những khó khăn sắp tới mà ngành bất động sản phải đối mặt, trong đó có bài toán huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc.
Tuy nhiên, một số ngân hàng thương mại mới đây đã có động thái tạm thời cho vay bất động sản, khiến các nhà đầu tư bất động sản và trên thực tế cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà và làm cho doanh nghiệp không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Đồng thời, cũng đã có các ý kiến đề xuất siết ngay hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Hiện nay khi thị trường chứng khoán tăng trưởng quá nhanh, nhiều nhà đầu tư đạt được mức lợi nhuận vượt quá kỳ vọng, họ sẽ bắt đầu lo lắng về câu chuyện thị trường có lên có xuống. Và cuối cùng, để an toàn, nhà đầu tư chọn rút bớt một phần là vốn hoặc lợi nhuận để chuyển qua đầu tư bất động sản.
